■ 부동산 다운 계약서, 걸리면 처벌은?

 

■ 부동산 다운 계약서, 걸리면 처벌은?

 

● 적발시 실거래가의 5% 이내 과태료

 

가파른 집값 상승으로 주택 양도 소득세. 취득세 부담이 늘면서 다운 계약서를 쓰는 사례가 늘고 있다. 가격을 조금 낮춰 다운 계약을 하는 것을 관행적으로 여기는 경우도 있지만, 적발시 엄격한 처벌로 불이익을 받을 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

 

다운 계약이란 매도인과 매수인이 합의하여 실제 거래 가격이 아닌 그보다 낮은 허위의 가격을 담은 계약을 가리킨다. 다운 계약은 통상 납부할 세금을 줄이기 위해 체결하는 경우가 많다. 계약서상 거래 가격을 실거래가 보다 낮춰 신고하면, 매도인은 양도 차익을 줄여 양도 소득세를 줄이고, 매수인은 취득 가액을 줄여 취득세를 절감할 수 있기 때문이다. 반대로 대출 한도를 늘리기 위해 실제 거래 가격 보다 높은 허위 가격을 담은 업계약을 체결하는 경우도 있다. 대출 한도가 매매 대금의 일정 비율 내에서 받을 수 있기 때문이다.

 

● 비과세·세금 감면 혜택 못 받고, 납부 불성실 가산세 추징

다만, 이러한 계약들은 엄연한 불법으로 적발시 혜택을 얻은 금액보다 더 큰 손실을 볼 수도 있다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면, 실제 매매 대금과 신고 금액을 달리 신고할 경우, 거래 당사자는 실거래가의 2-5%에 해당하는 과태료가 부과될 수 있다. 여기에 제대로 납부하지 않은 세금이 추징될 뿐만 아니라 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세까지 납부해야 한다.

 

세금 감면이나 비과세 혜택 등에서도 불이익을 볼 수 있다. 아파트나 오피스텔의 분양권을 다운 계약하다 적발될 경우, 매수자는 아파트 준공 이후 1주택 비과세 요건에 해당하더라도 비과세 혜택을 전혀 누릴 수 없다. 또한, 다운 계약 적발시 임대 사업자 등록을 통한 세금 감면 혜택도 박탈되게 된다.

 

만약, 매도인과 매수인이 다운 계약서 작성을 합의하고 약정을 하고, 매수인의 변심으로 추후 원래 계약대로 신고를 한다고 하더라도 계약을 파기할 정당한 사유로 인정되지 않는다. 조세영 법무법인 로윈 변호사는 “다운 계약서 작성은 매도인과 매수인 모두에게 약점이 되므로 계약 내용들을 이행하지 않더라도 당당히 요구할 수 없는 등 부수적인 문제점을 가지고 온다. 만약, 피치 못하게 다운 계약을 할 경우, 문제시 되기 전에 자진 신고하는 편이 낫다” 라고 조언했다.