집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률

집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률

★ 법률 제13805호 (주택법) [2016년 01월 19일 일부 개정]

 

1. 관리단의 구성 및 관리인의 선임 (제24조)

① 집합 건물에서 그 구분 소유자는 그 구성원 전원을 구성원으로 하여 ‘관리단’을 구성하고, 구분 소유자가 10인 이상일 때에는 ‘관리단’을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 ‘관리인’을 선임하여야 한다.

② 관리인은 구분 소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

③ 관리인은 관리단 집회의 결의로 선임되거나 해임된다.

④ 구분 소유자의 승낙을 받아 건물 부분을 점유하는 자(전세 세입자)는 관리단 집회에 참석하여 그 구분 소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분 소유자와 점유자에 대해 관리단이 특별히 달리 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분 소유자의 권리. 의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분 소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.

⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분 소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.

2. 공동 생활의 의무 위반자에 대한 조치 (제43조) : 

구성원의 위반 행위에 대해 행위 정지를 청구할 수 있고, 사용 금지를 청구할 수 있다. 공동 생활의 유지를 저해하는 경우에는 그 위반자에 대해 경매 명령 청구를 할 수 있고, 계약 해제 및 인도 청구를 할 수 있다. 특정 구분 소유자가 공동 이익에 현저히 위반하는 행위를 하면, 관리인 또는 관리단 집회의 결의에 의해 구분 소유자의 건물 부분 및 대지 사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다. 경매 청구권의 행사는 관리인 또는 관리단 집회의 결의에 의하여 지정된 구분 소유자가 법원에 고소하여야 한다.

3. 공용 부분의 변경(제15조), 규약의 설정. 변경. 폐지(제29조), 사용 금지 청구(제44조), 경매 명령 청구(제45조), 건물 점유자에 대한 인도 청구(제46조) : 구분 소유자 및 의결권의 3/4 이상 결의해야 가능하다.

4. 집합 건물의 재건축 결의 (제47조) : 구분 소유자 및 의결권의 4/5 이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다.

 

5. 건물 전유(專有) 부분과 공용 부분에 대한 지분의 일체성 (제13조) : 건물 구조상의 공용 부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)은 등기가 없이도 취득이 가능하다. 하지만, 부속 건물 부분에 대해 규약으로서 공용 부분으로 지정하려고 할 경우, 공용 부분이라는 취지의 등기를 해야만 한다.

 

6. 건물 공용 부분의 변경 의결 (제15조) :

1) 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 공용 시설 변경 : 구분 소유자 및 의결권의 1/2 이상 결의하면 가능하다.

2) 비용이 많이 드는 경우 (예를들면, 건물 용도 변경) : 구분 소유자 및 의결권의 3/4 이상 결의해야 가능하다.

 

7. 건물 공용 부분의 비용 부담 및 수익 분배 (제17조)

건물 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면, 그 지분의 비율에 따라 공용 부분의 관리 비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용 부분에서 생기는 이익을 취득한다. 지분 비율에 따라 시행함에 있어서 지분 비율은 건물 부분 면적 비율에 따른다.

 

8. 구분 소유자의 권리·의무 (제5조)  

건물이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분 소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 하여서는 아니 된다. 구분 소유자는 그 건물 부분이나 공용 부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분 소유자의 건물 부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 아니하는 공용 부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분 소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.

 

9. 건물 분양자의 관리 의무 (제9조의 3)

① 건물 분양자는 관리단이 관리 개시(開始)할 때까지 건물과 대지 및 부속 시설을 대신 관리하여야 한다.

② 건물 분양자는 공정 증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양 계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.

③ 건물 분양자는 예정된 매수인의 1/2 이상이 이전 등기를 시행한 날부터 3개월 이내에 구분 소유자가 규약 설정 및 관리인 선임을 하기 위한 관리단 집회 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단 집회를 소집하여야 한다.

 

10. 건물 공용 부분의 관리 및 집회 결의 (제16조)

① 건물 공용 부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회 결의로써 결정한다.

② 구분 소유자의 승낙을 받아 건물 부분을 점유하는 자(전세 세입자)는 관리단 집회에 참석하여 그 구분 소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분 소유자와 점유자에 대해 관리단이 특별히 달리 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분 소유자의 권리. 의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분 소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.

 

11. 규약의 보관 및 열람 (제30조) : ① 규약은 관리인 또는 구분 소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.

 

12. 정기 관리단 집회 (제32조) : 관리인은 매년 회계 연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단 집회를 소집하여야 한다.

 

13. 임시 관리단 집회 (제33조) : ① 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단 집회를 소집할 수 있다. ② 구분 소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단 집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단 집회를 소집하여야 한다.

 

14. 관리단의 의결 방법 (제38조) : ① 관리단 집회는 특별한 규정이 없으면, 구분 소유자 혹은 의결권의 과반수로써 의결한다.